การเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด 

เรื่องการเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (ห้องชุด) นี้เป็นปัญหาของผู้บริโภคในสังคมไทยที่ควรได้รับการแก้ไข ประชาชนผู้ต้องการจะซื้ออาคารชุด หรือห้องชุด หรือที่เรียกกันติดปากว่าคอนโดมิเนียม เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองซึ่งเป็นผู้บริโภคจำนวนมากสงสัยว่า

(๑) การถูกเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม ห้องชุด หรืออาคารชุดที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผู้ประกอบธุรกิจหลายๆโครงการเรียกเก็บนั้นถูกต้องเป็นธรรมหรือไม่

(๒) การกระทำดังกล่าวเป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคหรือไม่

(๓) การกระทำดังกล่าวเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือไม่อย่างไร

(๔) ผู้บริโภคจะสามารถร้องเรียนการกระทำดังกล่าวต่อหน่วยงานไหนให้แก้ไขปัญหาได้ และหากหน่วยงานของรัฐไม่ให้การช่วยเหลือ

(๕) ผู้บริโภคเองจะสามารถแก้ไขปัญหาการกระทำดังกล่าวนี้ได้หรือไม่อย่างไร

บทความนี้เขียนขึ้นเพื่อประสงค์จะอภิปรายและหาคำตอบของปัญหาดังกล่าวซึ่งในที่สุดแล้ว ปัญหานี้ต้องได้รับการแก้ไขอย่างถูกต้องและเป็นธรรม

การเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (ห้องชุด) มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องดังนี้

พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย (ฉบับที่ ๒) พ.ศ.๒๕๔๑ ได้บัญญัติสิทธิของผู้บริโภคที่จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายไว้ ๕ ประการ โดยในประการที่ ๔ คือสิทธิที่จะได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา เป็นสิทธิที่จะได้รับข้อสัญญาโดยที่ไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ประกอบธุรกิจ และสิทธิประการที่ ๕ คือสิทธิที่จะได้รับการพิจารณาและชดเชยความเสียหาย ได้แก่สิทธิที่จะได้รับการคุ้มครองและชดเชยค่าเสียหายเมื่อมีการละเมิดสิทธิของผู้บริโภคข้างต้น

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๖/๒ บัญญัติว่า สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด การฝ่าฝืนต่อกฎหมายประกาศดังกล่าวมีบทกำหนดโทษในมาตรา ๖๓ บัญญัติให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา ๖/๑ วรรคหนึ่งหรือมาตรา ๖/๒ วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท

ต่อมาเมื่อวันที่ ๑ กรกฎาคม พ.ศ. ๒๕๕๑ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศเรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ โดยอาศัยอำนาจตามความในมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และมาตรา ๖/๒ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ได้กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดไว้ดังต่อไปนี้ ข้อ ๑ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารกับผู้จะซื้อห้องชุด ให้เป็นไปตามแบบ อ.ช. ๒๒ ท้ายประกาศนี้ “๔.๕ ในระหว่างที่สัญญานี้มีผลใช้บังคับ ผู้จะซื้อมีสิทธิโอนสิทธิตามสัญญานี้ให้บุคคลอื่นโดยบอกกล่าวเป็นหนังสือแก่ผู้จะขาย โดยผู้จะขายตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายใด ๆ เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้จะขายต้องจัดให้ผู้รับโอนได้รับโอนไปซึ่งสิทธิและหน้าที่” ซึ่งประกาศดังกล่าวได้โฆษณาในราชกิจจานุเบกษาแล้ว (เล่ม ๑๒๕ ตอนพิเศษ ๑๔๐ ง ราชกิจจานุเบกษา ๒๐ สิงหาคม ๒๕๕๑ หน้า ๓๕)

พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. ๒๕๕๑ “ผู้บริโภค” หมายความว่า ผู้บริโภคตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภค และให้หมายความรวมถึงผู้เสียหายตามกฎหมายเกี่ยวกับความรับผิดต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นจากสินค้าที่ไม่ปลอดภัยด้วย“ผู้ประกอบธุรกิจ” หมายความว่า ผู้ประกอบธุรกิจตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภคและให้หมายความรวมถึงผู้ประกอบการตามกฎหมายเกี่ยวกับความรับผิดต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นจากสินค้าที่ไม่ปลอดภัยด้วย

 การเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมนั้น เมื่อพิเคราะห์จากตัวบทกฎหมายที่อ้างอิงมาข้างต้น เห็นว่า

(๑) การกระทำของผู้ประกอบธุรกิจที่เรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมนั้นไม่ถูกต้องและไม่เป็นธรรมแก่ผู้บริโภค

(๒) การกระทำของผู้ประกอบธุรกิจที่เรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมนั้นเป็นการเอาเปรียบและละเมิดสิทธิผู้บริโภค

(๓) การกระทำของผู้ประกอบธุรกิจที่เรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมนั้นเป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคซึ่งเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่บัญญัติให้มีโทษทางอาญาต้องระวางโทษปรับไมเกินหนึ่งแสนบาทและต้องชดใช้ค่าเสียหายทางแพ่งด้วย ตามมาตรา ๖/๒ , ๖๓ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ และพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย (ฉบับที่ ๒) พ.ศ.๒๕๔๑

(๔) เมื่อผู้บริโภคผู้ถูกละเมิดสิทธิจะร้องเรียนเรื่องการเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมต่อกรมที่ดิน สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค หรือร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวนในท้องที่ที่เกิดการกระทำผิดก็ตาม มักจะไม่ได้รับการเอาใจใส่จากเจ้าหน้าที่ของรัฐตามที่ควรจะเป็น

(๕) ผู้บริโภคเองจะสามารถแก้ไขปัญหาการกระทำดังกล่าวนี้ได้ด้วยการเสนอคดีต่อศาล ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓ ที่บัญญัติว่า “คดีผู้บริโภค” หมายความว่า(๑) คดีแพ่งระหว่างผู้บริโภคหรือผู้มีอำนาจฟ้องคดีแทนผู้บริโภคตามมาตรา ๑๙ หรือตามกฎหมายอื่น กับผู้ประกอบธุรกิจซึ่งพิพาทกันเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ตามกฎหมายอันเนื่องมาจากการบริโภคสินค้าหรือบริการ” โดยยื่นฟ้องการเรียกคืนเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมที่ได้ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย

การเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม หากท่านประสบปัญหาดังกล่าว และต้องการแก้ไขปัญหาแต่ไม่สามารถเรียงคำฟ้องเพื่อเรียกคืนเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมได้

เราขออาสาทำคำคู่ความและเอกสารทางกฎหมายที่จำเป็นทุกอย่างให้ท่านเพื่อท่านจะสามารถไปดำเนินการยื่นฟ้องและดำเนินคดีได้เองทั้งทางอาญาและทางแพ่งแก่ผู้ประกอบธุรกิจ เรามีคำแนะนำวิธีการที่ละเอียดที่ท่านสามารถทำได้เอง พิสูจน์แล้วว่าเห็นผล

การเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (ห้องชุด) มีเอกสารที่จำเป็นประกอบการดำเนินคดี ดังนี้ (ทั้งทางอาญาและทางแพ่ง)

(๑) บัตรประจำตัวประชาชนผู้จะซื้อคอนโดมิเนียม

(๒) สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม

(๓) หนังสือแจ้งโอนสิทธิการจองหรือโอนสิทธิคอนโดมิเนียม

(๔) ใบเสร็จรับเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม และ 

(๕) รายงานประจำวันร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวน (หากมี)

ท่านสามารถแจ้งความประสงค์ของท่านเรื่องการเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (ห้องชุด) แก่เราได้